Bail et démarches

Logement décent

Le propriétaire bailleur est soumis à l’obligation de  fournir un logement décent. Qu’est-ce qu’un logement décent ?

En pratique, on ne peut pas proposer à un locataire un logement dans lequel votre santé ou sécurité physique est mise en danger. Il est dans l’obligation de  fournir des équipements de conforts sanitaires (eau chaude, chauffage, WC…). Il est aussi soumis aussi à une surface minimale de 9m² et une hauteur de sous plafond d’au moins 2,20m.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le décret du 30 janvier 2002 sur la décence du logement. SRU ALUR
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729

Bail

Ce document type écrit obligatoire est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire.

Sa durée minimale est de trois ans reconductible tacitement pour un logement vide (si le propriétaire est un particulier) et de un an pour un logement meublé.

 Les mentions qui doivent apparaître dans le bail :

le nom et l’adresse du propriétaire et du locataire, la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement, la description du logement et des annexes (cave, garage, jardin…), la surface habitable,  la destination du local loué (c’est-à-dire l’usage d’habitation ou professionnel), le montant du loyer et des charges et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle, le montant du dépôt de garantie, les modalités du congé .

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030649868&categorieLien=id

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour la date d’expiration du bail et avec un préavis de six mois minimum avant cette échéance.

Etat des lieux

Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail.

Il s’agit d’un document qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte et les annexes (cave, grenier, garage…).

Le locataire et le propriétaire doivent le constater ensemble lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties (peut être modifié dans les 10 jours).

Mentionnez aussi le nombre de clefs remises, n’oubliez pas non plus de faire relever les compteurs individuels d’électicité et d’eau froide.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte

Caution de garantie et caution simple ou solidaire

Le dépôt de garantie (souvent appelé caution), est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail, cette somme est destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire lors de son départ (loyer, réparations, régularisation des charges…).

Lors du départ du locataire, Le propriétaire rend cette caution mais peut déduire du montant du dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire.

Son montant ne peut être supérieur à 1 mois de loyer (2 mois pour une location meublée) hors charges et ne peut être réévalué en cours de bail.

Le propriétaire peut exiger qu’une tierce personne se porte caution solidaire ou garante pour assurer le paiement des loyers et des charges à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Vous pouvez consulter le  modèle de lettre pour se porter caution d’un locataire
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R42281

Diagnostic technique

Lors de la signature du bail et de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique.

Ce dossier comprend les documents suivants :

  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure de nouveaux documents devant compléter le dossier de diagnostic technique :

  • une copie de l’état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante (décret à paraître) ;

Ces diagnostics sont obligatoires et doivent être réalisés par un professionnel certifié.

Le site du service public vous aide à trouver un professionnel près de chez vous.
http://diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr/index.action

 

A compter de juillet 2018, un diagnostic ELECTRICITE sera aussi obligatoire.

Pièces justificatives du locataire et assurance

Le propriétaire peut demander au locataire certaines pièces justificatives avant de signer un bail. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031444493

Le locataire est tenu de justifier, auprès de son propriétaire, de son assurance lors de la remise des clefs puis chaque année  à la demande du bailleur . Le cas échéant, il dispose d’un délai d’un mois pour fournir l’attestation.

Si le locataire ne souscrit pas d’assurance habitation, le propriétaire est en droit de résilier le bail.

Mais le propriétaire peut désormais décider de souscrire une assurance pour le compte du locataire à la place du locataire en lui répercutant le montant de la cotisation sur le loyer. Pour cela, le bailleur doit d’abord envoyer à son locataire une courrier recommandé avec avis de réception indiquant sa volonté de prendre une assurance à sa place. Le locataire aura alors 1 mois pour prendre une assurance.

Loyer

La détermination du loyer est totalement libre en Bourgogne avec la possibilité également de choisir n’importe quelle modalité de paiement. Il est révisé une fois par an en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour consulter l’évolution de l’indice cliquez ici  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Le propriétaire est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Elle doit comporter  le loyer de base, les charges, l’adresse du logement, le mois concerné, la signature du propriétaire. Ce document  ne peut donc être remis au locataire qu’une fois qu’il a réglé l’intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.

Charges

Les charges locatives, qu’on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Le paiement des charges locatives se fait généralement tous les mois, il s’agit d’une provision pour charges. Chaque année une régularisation est faite en comparant le total des provisions déjà demandées par le bailleur aux locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année. Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée cliquez ici
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Dans tous les cas, le bail de location doit mentionner ce qui est contenu dans les charges.

Les Maisons de Services au public (M.S.A.P)

Les Maisons de Services au public (M.S.A.P) peuvent vous aider à l’utilisation d’internet, et vous donner toutes sources d’information possible selon vos besoins :

  • Ses agents peuvent vous informer des démarches à accomplir pour mettre votre bien immobilier en location
  • Ils peuvent vous informer et vous orienter vers les dispositifs d’amélioration , d’adaptation, de réhabilitation ou d’amélioration des performances énergétiques de votre logement locatif
  • Ils vous orientent, en cas de besoin dans les démarches de conciliation possibles en cas de litige